Bir sabah Boğaz'ın serin havasını solurken, önünüzde duran kocaman boş arsanın hayallerinizde nasıl bir projeye dönüşebileceğini düşündünüz mü? Bence herkesin aklını kurcalayan sorulardan biri şudur: "Burada nasıl bir bina inşa edilir, acaba mümkün mü?" İşte tam bu noktada en çok karşıma çıkan konu arsa imar durumu oluyor. Size serin bir sabah, yeni projeme başlamak üzere arsamı gezdiğimde yaşadığım heyecanı anlatmak isterim. Hafif nemli toprağın kokusu, uzakta martıların sesi ve elime aldığım imar durumunu gösteren o resmi belge, tasarımıma atılan ilk somut adımdı.
Kendi meslek hayatımda ilk büyük uygulamamı İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, eskiden sanayi olarak kullanılan bir bölgede hayata geçirirken de imar durumu işin başrolündeydi. Çünkü şehirde hangi mahallede hangi yükseklikte, ne büyüklükte ve ne amaçla bir yapı inşa edilebileceğine dair tüm oyunun kurallarını imar durumu belirliyor. Peki nedir bu imar durumu? Aslında belediyeler ya da ilgili idareler tarafından verilen, arsanıza ne tür bir bina yapabileceğinizi, yapının yükseklik sınırını, kullanım amacını, yerleşim oranını kısacası hayalinizdeki projenin fiziksel sınırlarını gösteren resmi bir cevaptır. Kimi zaman hayalkırıklığı, kimi zaman ise keyifli bir sürprizle karşılaşabilirsiniz.
Sokaktaki herkesin anlayacağı bir şekilde açıklamak gerekirse, imar durumu sizin inşaat dünyasına açılan kapınızın anahtarıdır. O olmadan içeri giremezsiniz. Üstelik bu sadece yeni bir bina dikmek için değil, arsanızın değerini hesaplamak ya da ileride yapacağınız bir satış için de en temel veri.
Neden Arsa İmar Durumu Öğrenmek Önemlidir ve Nereden Alınır
Şimdi soruyorum: Sizce bir arsaya yatırım yapmadan önce, bu kritik belgeye sahip olmak gerekmez mi? Geçmişte, bir müşterim plansız şekilde aldığı bir arsanın, site projesine uygun olmadığını farkedince büyük hayal kırıklığı yaşadı. Ne yazık ki ülkemizde önce arsa alıp sonra imar durumunu sorgulayan çok kişi var. Oysa tam tersi olmalı. İmar durumunu öğrenmeden alınan bir arsa, sizi çıkmaz bir sokağa sokabilir.
Peki bu belgeye nasıl ulaşılır? Her şeyden önce arsanızın bağlı olduğu belediyeye, yani ilçe belediyesinin imar müdürlüğüne gitmelisiniz. Elinizde tapunuzun aslı ya da fotokopisi varsa, çoğu belediyede "İmar Durumu Belgesi" başvurusunu kolayca yapabilirsiniz. Ayrıca son yıllarda İstanbul'daki bazı belediyeler, bu süreci e-devlet ya da kendi internet siteleri üzerinden kolaylaştırdı. Ancak bazı noktalarda hâlâ şahsen gitmek şart. Her belediye, güncel imar planlarını arşivinde tutar ve başvurunuza göre arsanızın koordinatlarını bularak ilgili planı size sunar.
Çok kısa bir büro gezisi. Marangozun talaşı kadar yoğun olmayan ama bilgisayar klavyelerinin tıkırtısıyla sıkıcı ofiste geçen birkaç dakika. Sonra elinizde bembeyaz, kaşeli-imzalı bir evrak. O anda, hayal ettiğiniz yapıların gerçek bir ihtimale dönüşmesinin verdiği tatmin hissi. Tabii ki, bazen rastlanan sürprizler de cabası. Her zaman hemen "ne istersem yaparım" çıkmıyor karşınıza. Revizyonlar, plan değişiklikleri ve şehir planlama esasları işin içine giriyor.
Size ufak bir tüyo: İmar durumunu iyi okursanız, arsanın maksimum potansiyelini gerçek anlamda görebilirsiniz. Emsal değeri, çekme mesafeleri, kat adedi… Hepsi burada yazar. Mesela benim Galata çevresinde tasarladığım bir butik otel projesinde imar durumundaki tarihi dokuya uyum zorunluluğu tüm tasarımı etkiledi. Kimi zaman sıvacılar duvarda ilerlerken eski taşların dokusunu bozmadan çalışmak gerekir, çünkü belge öyle ister. İmar durumunu öğrenmeden işe başlamak, işte bu gibi sürprizlerin tam ortasında kalmak demektir.
İmar Durumu Okumak ve Doğru Yorumlamak Neye Yarar
Hiç düşündünüz mü, alınan bir arsanın üzerinde istedikleri projeye onay gelmeyince, kimi müteahhitlerin neden birden sessizleştiğini? Çünkü imar durumu beklentileri karşılamayınca çoğu yatırımcı durmak zorunda kalıyor. Okuması basit gibi görünse de, bazı teknik ifadeler kafa karıştırıcı olabilir.
Belgedeki "Emsal" değeri, toplam inşaat alanını belirler. Yani 500 metrekarelik bir arsanız varsa ve belediye 1,5 emsal belirlemişse, toplamda 750 metrekarelik yapı yapma hakkınız olur. Tabii içine bahçe, ortak alan, belki bir avlu da bırakmak gerekebilir. "Taks" ise arsa üzerindeki oturum alanını, yani binanın zeminde kapladığı kısmı açıklar. Bu rakamlar, hayalinizdeki yapının boyutunu ve konumunu çizer. Ayrıca, çekme mesafeleri dediğimiz, yol ve komşu parsellerden bırakılması gereken mesafeler de imar durumunda yer alır.
Örneğin, Kadıköy'de tasarladığım küçük bir apartman projesinde, arsa köşelerinin yol kenarına yakınlığı bana sadece belirli büyüklükte bir yapı izni verdi. İlk kazma vurulduğunda, inşaat makinelerinin toprakta bıraktığı titreşim ile birlikte, önceden belirlenen sınırların somutlaştığını görmek heyecan vericiydi. Zemin kotuna dikkat ederek ilerlemek ve hatta mahallenin dokusunu hissettiren eski ağaçlara zarar vermeden inşaat yapmak, hep imar durumunun dikte ettiği kurallardan kaynaklanıyordu.
İmar durumunu yanlış anlamak ya da güncel olmayan bilgilerle yola çıkmak ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Belediyeye gidip yeni bir plan değişikliği olup olmadığını sormak, güncel bilgiyi teyit etmek gerekir. Unutmayın, İstanbul'da sık sık plan revizyonları oluyor ve bir araziye dün verilen izin bugün kısıtlanabiliyor.
Tasarımcı olarak bir binanın çizgilerini oluşturmadan, anlatmak istediğim hikâyeyi düşünmeden önce ilk adımım her zaman net ve güncel bir imar durumunu almak olur. Kağıdın dokusu, üzerine elle yazılmış rakamlar, çoğu zaman yeni bir projenin heyecanlı başlangıcının hissini ortaya çıkarıyor. Delikli briketlerin duvara çarpmasının sesi, işçi ayakkabılarının harç üzerinde bıraktığı izler… Tüm bunların başı, o küçük imar durumu belgesinde başlıyor.
Peki siz hiç bir arsa alırken veya yatırım yaparken imar durumu ile ilgili enteresan bir olay yaşadınız mı? Ya da sizi şaşırtan, aklınızı karıştıran bir durum oldu mu? Düşüncelerinizi ve tecrübelerinizi benimle de paylaşmak ister misiniz?
Kategoriler: GENEL, MİMARİ TANIMLAR
